Toată lumea care a căutat vreodată un apartament de închiriat știe cât de neplăcut poate fi acest proces: necesitatea de a fi aproape de metrou sau de alte mijloace de transport în comun, vizionări multiple, reparații sau alte investiții necesare în apartament, negocierea chiriei etc.

Am trecut și eu prin acest proces acum câțiva ani și știu ce corvoadă poate fi.

La momentul respectiv, am solicitat tuturor potențialilor locatori un extras de carte funciară cu privire la apartament și m-am lovit de multe ori de priviri confuze sau dezaprobatoare, deși nu ar fi trebuit.

Astfel, deși un extras de carte funciară nu poate muta apartamentul mai aproape de o stație de metrou sau diminua de unul singur cuantumul chiriei, el este foarte util în a preîntâmpina multe riscuri juridice.

Voi da, mai jos, doar câteva exemple de astfel de riscuri, cu scurte explicații pentru fiecare exemplu.

1. Extrasul de carte funciară conține informații cu privire la titlul locatorului tău

La una dintre vizionările la care am participat, proprietarul apartamentului mi-a arătat titlul său de proprietate, respectiv un contract de vânzare-cumpărare din anul 1994. Este de apreciat când viitorul tău partener contractual dă dovadă de transparență, dar, în cazul de față, contractul de vânzare-cumpărare din 1994 nu îmi spunea nimic despre titularul dreptului de proprietate din anul 2015.

Sigur, nu este obligatoriu ca locatorul să fie și proprietarul apartamentului, ci poate fi și o altă persoană ale cărei prerogative îi permit să îți asigure folosința bunului pe tot parcursul locațiunii (art. 1786 lit. c) Cod civil), precum un alt chiriaș căruia i s-a permis să subînchirieze (art. 1833 Cod civil) sau, de ce nu, un comodatar căruia i s-a permis același lucru (art. 2148 alin. (2) Cod civil). Vom rămâne însă la exemplul proprietarului, pentru că este o situație mai des întâlnită.

În intervalul din speță – 1994-2015, era posibil ca apartamentul respectiv să mai fi fost vândut o dată, de 2 sau de 10 ori către persoane diferite, astfel încât titularul actual al dreptului de proprietate să fie cu totul altcineva decât persoana cu care tratam eu.

Sigur, chiar și bunurile altuia pot face obiectul unei prestații (art. 1230 Cod civil), dar nu cred că își dorește cineva în mod deosebit să intre în astfel de discuții și să se supună riscului ca locatorul-neproprietar să nu reușească să obțină acordul terțului-titular pentru închiriere.

Un extras de carte funciară ne ajută să evităm astfel de situații. Cartea funciară are drept scop principal descrierea imobilelor și a drepturilor reale ce poartă asupra lor (art. 876 alin. (1) Cod civil). Dreptul de proprietate este principalul astfel de drept (art. 551 pct. 1 Cod civil), deci, în acest caz, m-aș fi așteptat ca extrasul de carte funciară să o indice pe persoana cu care tratam drept titulara actuală a dreptului de proprietate, în baza contractului de vânzare-cumpărare din anul 1994.   

2. Extrasul de carte funciară îți poate arăta dacă sunt încheiate alte contracte de închiriere cu privire la același bun

Dinamica socială și ritmul în care se desfășoară acum viața economică fac ca numărul de contracte pe care le încheiem să fie foarte mare. Unii locatori duc însă lucrurile în extrem și închiriază același bun către mai multe persoane în același timp.

Cu siguranță, folosința ta nu mai este liniștită și utilă (art. 1789, art. 1794 alin. (1) Cod civil) dacă dai să intri în apartamentul pe care l-ai închiriat și găsești încă alte 4 persoane ca tine, cu bagajele într-o mână și cu un contract de închiriere în cealaltă.

În acest caz, se pune problema unui conflict (cel puțin de natură juridică) între chiriași, care se rezolvă în primul rând în favoarea celui care își notează primul dreptul în cartea funciară (art. 1782 lit. a) Cod civil).

Dacă însă vreunul dintre cei 4 oameni cu bagaje și contracte avea deja notat dreptul în cartea funciară până la data încheierii contractului tău, este posibil să nu ai nici dreptul la despăgubiri de la locator pentru situația în care ai fost pus (art. 1794 alin. (3) coroborat cu art. 883 alin. (3) sau cu art. 19 alin. (4) Cod civil).

Din nou, un extras de carte funciară ar preveni o asemenea situație.

3. Extrasul de carte funciară îți poate arăta dacă este notată vreo urmărire silită imobiliară

Cel puțin în România, scenariul clasic este cel în care proprietarul apartamentului de închiriat l-a dobândit prin cumpărare cu ajutorul unui credit bancar. Banca, în mod evident, beneficiază de un drept de ipotecă asupra apartamentului respectiv.

Lăsăm deocamdată la o parte ipoteza în care ipoteca băncii este însoțită inclusiv de o interdicție de închiriere a bunului, clauză a cărei validitate și eficacitate depășeste cadrul acestui scurt articol.

În situația în care proprietarul – debitor în contractul de credit nu achită mai multe rate din credit, banca va declara scadența anticipată a creditului și va proceda la executarea silită a debitorului său, cu precădere asupra imobilului oferit spre închiriere, cu privire la care banca beneficiază de o cauză de preferință (ipoteca).

Este de reținut că, într-un asemenea caz, executorul judecătoresc cere notarea urmăririi silite a imobilului în cartea funciară (art. 822 alin. (1) Cod procedură civilă).

Or, dacă ai ghinionul de a încheia contractul de închiriere după această notare, contractul respectiv nu îi va fi opozabil nici creditorului urmăritor și nici adjudecatarului imobilului (art. 828 alin. (1) Cod procedură civilă), ceea ce înseamnă că executarea silită își va urma cursul cu ignorarea dreptului tău de folosință, culminând cu evacuarea ta din apartament.

Un extras de carte funciară te ajută, din nou, prin aceea că poți vedea dacă o astfel de urmărire silită imobiliară este notată.

Cele de mai sus sunt doar câteva exemple de situații în care extrasul de carte funciară își dovedește utilitatea chiar și în cazul unei simple închirieri a unui imobil. Ipotezele sunt însă multiple, de la posibilitatea existenței unei interdicții de închiriere – despre care am amintit și mai sus – la lipsa unei corespondențe dintre descrierea imobilului, astfel cum este făcută în cartea funciară și cum arată apartamentul în fapt (la una dintre vizionări, locatorul mi-a mărturisit că a extins suprafața apartamentului intrând peste ceea ce, în mod normal, ar fi fost suprafețe comune pentru tot blocul) ș.a.m.d.

Sistemul publicității imobiliare nu este perfect, dar, prin rolul pe care îl îndeplinește și prin prezumțiile pe care le instituie (prezumția de inexistență a dreptului, actului sau faptului radiat – art. 21 alin. (2) Cod civil, inopozabilitatea drepturilor, actelor, faptelor sau raporturilor juridice supuse publicității și pentru care nu s-au îndeplinit formalitățile de publicitate – art. 22 Cod civil etc.), el poate fi un aliat important în diminuarea sau evitarea cu totul a riscurilor juridice.